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香港政府“辣手”摧楼 药效几何
双击自动滚屏 发布者:镇江东北商会秘书处 发布时间:2020-10-16 18:00 阅读:

  10月29日,周一。特区政府“辣招”遏楼市,果如老毕上周六在标题中所言: 财爷出手楼市要抖。据本报是日头版报道,政府出招后首个周末,二手市场几近瘫痪,半数屋苑陷入零成交状态,而十大指标屋苑周末两天合计仅录得12宗成交,按周剧减逾四成。

  治标治本?

  特区政府2010年11月首次推出额外印花税(SSD),二手市场成交于随后三个月急挫三成,惟楼价居高不下,形成一段时间的有价无市局面。由此可见,以税务等行政手段打击炒风,对楼市交投足以产生立竿见影的效应,但由于造成物业价格易升难跌的深层原因,比如供应不足、联汇难动,在可见的将来都不会改变,行政措施因而无法从根本上扭转市场对后市的看法。

  额外印花税的作用,老毕认为主要是SSD有助买卖双方冷静下来,业主不敢在叫价上过于进取,而潜在买家则不再急于入市逢价皆追,买卖双方议价空间相应增加,纵使楼价不会大跌,市场亦会因业主与潜在买家讨价还价时间较长而处于胶着状态,楼市交投短期内相信将持续淡静。

  跟两年前相比,政府此番出手,同样是为势所迫治标不治本,楼市升势暂缓可期,转向却非政策力之所及。

  然而,与2010年11月比较,政府遏抑炒风招数以至香港经济客观环境皆不尽相同,新措施的效力与SSD首次推出时会否不一样,值得探讨。

  先从措施出发,提高额外印花税税率并延长政策有效期,是在原有基础上加码。曾俊华司长以12至24个月内转手而须缴付SSD个案近月增加,得出楼价急升令原有措施失去阻吓作用的结论。然而,正如老毕上周六所言,在不介意缴付额外印花税的卖楼人士中,政府很难区别哪些是只求赚快钱的炒家,哪些是眼见楼价大涨后扣除SSD仍有利可图,因而把单位出售的“原用家”。提高额外印花税税率并把适用期延长至三年,对楼市的真正影响反而是,在新措施可能促使楼价出现一定程度调整的预期驱使下,原先有意入市的用家改持观望态度,令楼市成交进一步萎缩。

  不论2010年11月首次推出SSD,还是新鲜滚热辣的SSD加码兼延期,二手市场交投皆应声急跌,物业代理首当其冲,从美联集团单日剧挫14.5%可见一斑。

  香港地产股周一普遍遭沽,但当中又以豪宅在发展项目中占较大比重的信置地产跌势最急,收报13.74港元,单日下挫6.4%。

  不难看到,政府遏炒风一招两式,SSD加码延期外,还针对主要为内地同胞的在港置业的外地人士开征15%买家印花税(BSD)。信置股价对政府措施反应较其他地产股强烈,与此当有关系。

  同胞退港人进?

  与一般人认为人民币升值内地人来港置业享有“八折”优惠不同,老毕的看法是,人民币兑港元升值虽意味着人民币相对港币购买力增强,惟从内地投资者的角度出发,买入以港元定价的资产如住宅物业,而人民币兑与美元挂钩的港币上升,只看汇率前提下,持有港楼对内地投资者而言无异于买入一种贬值资产,内地同胞之所以不介意承受港元兑人民币易跌难升的风险,全因他们预期楼价升幅抵消汇率因素绰绰有余,无足挂齿。

  政府对在港置业外地人士开征买家印花税,这等于说,政府以效果形同变相加价的BSD压止内地同胞南下炒楼,而港元兑人民币贬值势头难以改变,内地买家以资产升值抵消汇率因素已难成立,除非香港楼价出现令所有人意想不到的强劲升势,否则BSD令内地投资者“未见官先打八十”,持有香港物业期间须承受港元兑人民币贬值风险,而三年内出售还得与本地物业卖家一样,缴付至少10%的额外印花税。七除八扣,内地投资者对南下炒楼的热情,可望出现较大程度的降温。

  内地同胞对香港住宅物业兴趣减弱,本地买家承接力足以继续支撑与天比高的楼价吗?从香港经济的客观环境出发,情况未必如一些人想像般乐观。在政府于2010年11月首次推出SSD时,本地GDP全年实质增长达5%,今年估计只有1.5%。

  香港最新失业率处于3.3%水平,随着金融业裁员风盛,失业率有上升可能,跟2010年底额外印花税首次面世时,香港失业率呈现下降势头的情况颇不一样。至于土地供应,大部分市场人士认为,以政府目前每年提供4万个住宅单位的目标,可供发展土地仅够满足二至三年供应。然而,德银的地产团队却独排众议,认为以政府手上未加利用的可供发展土地规模,香港未来十年住宅供应亦无惧没有着落。信谁?

 
 
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